德必集团走出疫情阴霾 园区整体空置率仅为5%

8月30日，上海德必文化创意产业发展(集团)股份有限公司(以下简称“德必集团”)披露了2021年半年度报告。报告显示，2021年上半年，德必集团实现营业收入4.54亿元，同比增长14.84%;实现归属于上市公司股东的净利润0.51亿元，同比增长8.19%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润为0.39亿元，同比增长13.46%。

引入京东方，押中蔚来，被誉为中国“科技之城”、“风投之都”的合肥也被德必集团选中。持续布局新一线城市，报告期内，德必集团以承租运营模式新签了面积约2.2万平方米的合肥盛安广场项目，欲将其打造成为合肥标志性的科技型园区。

截至报告期末，德必集团已在国内的上海、杭州、北京、苏州、成都、南京、长沙、西安、合肥等多个城市，以及意大利、美国等海外地区运营管理了51个文化创意产业园区，运营管理面积约82.56万平方米。目前我们可以看出，德必集团已成为行业内少有的，能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的文化产业园区运营服务商。

德必集团走出疫情阴霾，园区整体空置率仅为5%

德必集团作为创业板首家文化创意产业园区的运营服务商，目前主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。报告期内，德必集团主要采用承租运营、参股运营、受托运营三种经营模式，获得了包括“2021-2022年度上海市文化创意产业园区”、“2021全国产业园区运营服务商TOP10”等在内的10余个主要奖项或荣誉。

2021年上半年，国内疫情得到有效的控制，办公租赁市场需求逐渐恢复。作为创业板首家文创园产业上市公司，德必集团的招商运营能力在行业内率先实现恢复性增长。截至报告期末，德必集团成熟园区平均出租率已达到95%，较去年同期提升8%，超过2019年(疫情前)同期水平。根据CBRE世邦魏理仕《2021年上半年上海房地产市场回顾与展望》报告显示，2021年上半年，上海全市写字楼空置率较去年底下降1.9%，为17.8%。而德必集团所运营的园区整体空置率在5%左右，远低于行业平均空置率。

剔除新租赁准则影响后，德必集团资产负债率仅为23.38%

2021年1月1日，新租赁准则的全面实施对德必集团的资产负债率产生了重大影响。

由于在新租赁准则下，资产核算增加了“使用权资产”会计科目，负债核算增加了“租赁负债”会计科目，但增加的资产和负债并不是通俗意义上“看得见、摸得着”的资产和负债，这里的“资产”，是对于租赁资产在整个租赁期内的使用权在财务报表上的反映;这里的“负债”，并不是当下需要偿还的负债，而是未来应付所有租金总额的现值在财务报表上的反映。

因此，新租赁准则对资产负债率产生了重大影响，截至本报告期末，德必集团资产负债率为66.90%，但如果剔除新租赁准则的影响后，本报告期末德必集团的资产负债率仅为23.38%，较2020年底的资产负债率下降了10.77%。

德必集团“智”取未来，着眼智慧产业园区新趋势

目前，我国文化创意产业园区建设已初具规模，但未来随着社会经济的发展和科技应用的创新与发展，着眼于文化创意产业园区高效运行、放眼于不同产业园之间的合作协同的智慧园区逐渐成为行业热点，科技浪潮将主导智慧园区的新租赁需求。

紧跟产业市场发展趋势，德必集团推出“轻公司生态圈”发展战略。德必集团依托其自主研发的智慧园区管理系统——wehome平台，创新出智慧园区管理系统、招商管理系统、园区运营服务管理系统，对园区进行了智慧精装一体化升级，在降低园区运营管理成本的同时，引领区域产业创新。截至目前，德必集团旗下公司德必创新科技已获得高新技术企业和“双软”企业资质，拥有5项专利和41项计算机软件著作权。

2016年，在美国硅谷，德必集团战略布局了其首个海外科创产业园——德必硅谷WE"(德必-硅谷科技时尚创新中心)，致力打造中美人才、技术、创新、资本对接平台，同时向硅谷当地优秀先进的科技孵化器及科技创新中心学习汲取运营及服务管理经验，为国内科创园区落地奠定基础。

从2017年起，德必集团开始规划布局以人工智能产业园为代表的科创产业园，并在全国各地陆续建成多个科创产业园，包括：德必虹桥绿谷WE"(硅谷人工智能(上海)中心)、东枫德必WE"(东枫德必WE"人工智能创新基地)以及德必岳麓WE"(岳麓山人工智能产业中心)等。在这其中，2020年疫情期间逆势开工的德必岳麓WE"项目表现最为出众，在去年就实现完成99%招商。

促进产业园区规划、建设、管理和服务实现智慧化，提升园区产业价值链，实现园区经济可持续发展目标。依托于自主研发的智慧园区管理系统，以及在园区投资运营服务领域的行业领先优势，德必集团将继续深化在国内一二线城市的规模化连锁化发展，同时响应“一带一路”战略，构建全球化的园区服务平台，持续打造“德必易园”系列、“德必WE"”系列、“德必运动LOFT”系列园区品牌。

践行国家双碳战略，德必集团持续探索“碳中和”系列园区

2030年前实现碳达峰、2060年前实现碳中和，“碳达峰”和“碳中和”的双碳战略是中国经过深思熟虑作出的重大战略决策，也是推动构建人类命运共同体的必然选择。

德必集团致力于城市更新、老旧建筑改造，旨在以最少的能耗投入和最科学的经济投入，贡献出最高的价值。截至2020年，德必集团累计生态开发园区60,424平方，生态环境改造投入超过6,000万元，园区绿化总投入近289万元，智能节能改造投43.3万元，积极响应了国家“碳达峰”和“碳中和”的双碳战略。

在园区项目上，德必天坛WE"项目不仅成为了《首批北京市文化创意产业园区名单》认定的北京市文化创意产业园区，也是目前国内首个获得LEED-ND V4绿色建筑金级预认证的文创园区。德必集团汲取了德必天坛WE"园区的生态化运营理念，试点建设国内创新的“碳中和”系列园区，探索在都市核心区域打造集高节能减排、高密度经济和高产业集聚的生态化智慧园区。此外，德必集团目前也正与科技公司洽谈研究园区和太阳能一体化发展，尽早在德必园区里做到发电自给自足，探索城市中心碳中和园区的可能性。

城市更新政策风口下，德必集团未来可期

“十四五”规划提出“实施城市更新行动”，城市更新正式在国家层面被重点提及，各地城市更新发展势头强劲。

2021年上半年，北京、上海、深圳、广州、南京等十余个城市均在城市层面的“十四五”规划纲要中提出要实施城市更新行动，积极推进改造进程。同时，多省市因地制宜构建城市更新顶层政策体系，北京、长沙、成都等地先后发布城市更新实施意见、管理办法、更新导则等文件。政策风口之下，对市场主体的发展影响深远，释放出巨大的投资空间。

2021年2月，德必集团成功登陆资本市场，作为首家在创业板上市的文化创意产业园区运营服务商，国家政策面前，德必集团在城市更新领域的优势将会更加显现出来。随着未来不断探索文化创意产业园发展，开展主营业务，德必集团或将实现业绩增长与城市复兴的共赢。

关键词： 德必集团 上市公司 新型产业园 住房市场体系