“法拍贷”究竟需不需要抵押?其背后又隐藏着什么风险?

近段时间以来，在银行回收贷款、严格限制用途、冻结授信额度多项举措下，借道“经营贷”炒房现象已经明显降温。

但是，一些贷款中介又开始在各大社交平台打出“正规银行贷款、低利率、法拍房可贷款……”这一渠道揽客圈钱。

何为“法拍贷”，这一业务是银行推出的正规业务吗，背后又隐藏着什么风险?

中介热推“法拍贷”

今年以来，针对经营贷“炒房”等违规行为，监管和银行联合开启了一场整改大幕，回收贷款、严格限制用途、冻结授信额度多措并举围堵“经营贷”流入楼市。在强监管之下，利用经营贷“炒房”已经出现“哑火”，但有一些贷款中介又开始另辟蹊径，在各大社交平台打出“法拍贷”的口号圈钱揽财。

“法拍贷”顾名思义就是司法拍卖贷款，主要是银行为符合申请条件的法拍房客户提供的一项贷款服务。从具体模式来看，主要是银行向“法拍房”买受人发放专项购房融资贷款，银行提前为竞买人进行贷款业务预审批，在竞买人成功竞得标的物后发放个人购房贷款。法院支持符合条件的服务商开展“法拍贷”相关服务。

在贷款中介的口中，“法拍贷”具有利率低、借款期限长、可按月付息、0抵押等特点。只要有购买法拍房需求的客户，“法拍贷”都能做。

从中介提供的信息来看，个人办理“法拍贷”业务首套房贷款普通住房最高限额不得超过房产价值的65%;非普通住房最高限额不得超过房产价值的60%;二套房贷款普通住房最高限额不得超过房产价值的40%;非普通住房最高限额不得超过房产价值的20%。中介介绍称“所有的银行都能做，且不需要抵押，收取费用为贷款金额的3%，利率可以做到4.3%。”

“法拍贷”究竟需不需要抵押?此类操作是否合规?

一位国有大行房金部客户经理表示，“法拍贷”其中一项主要流程就是由银行准入的担保机构承担阶段性担保。究其原因是因为法拍房要求的付款周期都非常短，银行会采取先放款后抵押的政策，找一个专业的担保机构对这笔贷款进行担保，风险由担保公司承担，担保公司后续要监督完成客户的房屋过户手续把房产证交到银行，银行完成过户之后，担保公司的担保责任才会解除，所以会向贷款客户收取放款金额为1.5%的担保费。

这位客户经理提醒称，“我们遇到过在‘法拍贷’交易过程中，有所谓的中介机构主动联系客户进行交涉的案例，他们进行的都是有偿服务，会收取成交价的3%作为服务费，这个费用还是非常高的，而且银行和中介也没有任何合作。”

隐藏灰色地带

近年来，银行牵手地方法院开展“法拍贷”业务已渐入密集期，在调查过程中注意到，部分贷款中介在介绍初期通常都打着银行的旗号，但自身对“法拍贷”业务流程都不甚了解。

按照银行的正规流程，“法拍贷”借款人必须满足本地限购、限贷政策以及征信状况良好几大核心要求。而在咨询过程中，多位贷款中介人士并未提及限购这一政策，只提到了唯一能动“手脚”的征信修复。

有中介介绍称，“申请过很多网贷产品的客户，进行过多次网贷借款查询的客户肯定在征信上留下了记录，我们主要负责的就是客户的征信包装，材料包装，其他没有任何费用。”

贷款中介所称“征信花”的客户究竟能不能做“法拍贷”，银行业人士给出了答案。一位银行客户经理介绍称，“个人征信有问题是在贷款过程当中有过逾期或不良记录，或者是存在一些涉诉信息，这样银行会在综合评估后最终确定是否放款。只要没有出现逾期的客户就可以做贷款。”他提醒称，“不要相信贷款中介的话，贷款中介的任何业务都是有偿，银行额外不会多收客户一分钱。”

在贷款中介的话术诱导下，不明缘由的购房者很容易会落入他们编织的“陷阱”。在调查中，更有贷款中介推翻了“法拍贷”这一购房渠道，转而推荐了另一种购房方式：可以先做垫资全款买房，在这之后再做银行贷款还清垫资。例如，“法拍贷”拍卖总价为300万元，客户只有100万元，那就可以从贷款中介这里先行取得200万元垫资全款购房，10天收垫资总额0.1%服务费，一个月收取0.3%服务费。等公证、过户一系列流程进行完毕之后，再从银行进行借款还清垫资。这个垫资并不是由正规的贷款机构支付，而是由俗称的“银主”进行支付。

然而，测算后发现，如果购房者使用了“银主”垫资，以200万元为例，一个月需要支付的手续费就高达6万元，由于法拍房的不稳定性，如果过户、公证周期拉长，那购房者将身背更高的负债。

“此类方式也变相演变为民间借贷的一种灰色模式，这种贷款本质上就是一种发生在拍卖领域的民间借贷。”北京寻真律师事务所律师王德怡指出。

真能“捡漏”吗?

由于低于市场价，“法拍房”成为部分购房者的“捡漏”选择，一度受到购房者的追捧。根据阿里司法拍卖平台梳理发现，开年截至5月18日，共发生了超10万起住宅用房拍卖，其中涉刑资产、诉讼资产、破产资产分别有211起、99312起、3088起。

从拍卖价格来看，这些法拍房最低起拍价仅为1元，但面临的瑕疵也更为严重。例如，法院通常会在竞买须知中标注，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续造成的费用由买受人承担，拍卖人不作过户登记的任何承诺。有些房子还存在被多家法院查封、重复抵押、被占用、欠税费未腾空等情形，这每一项对于新接手的购房者来说都是一件较为棘手的难题。

王德怡提醒称，依法合规进行放贷或者借款是保证各方利益的前提和基础，与普通商品房买卖相比，法拍房风险更大，对买家的专业能力要求更高，相关交易履行过程当中各种节点都有专业性，最好是有专业律师和财务人员参与，以便把控风险。

消费金融专家苏筱芮亦认为，对银行来说，银行需要注意风控风险，包括对房屋质量的把控与购房者资质的把控，“法拍贷”此类模式将风控全部依托于担保可能积聚底层风险。对购房者来说，应注意收费名目类别，应清晰甄别除了服务费以外还有没有别的隐形收费。

与此同时，在高关注度下，法拍房是否还是物美价廉的代名词已经存疑。

近期法拍房的成交溢价屡创新高，就在4月下旬，一套28年楼龄的老小区法拍房，刷新了深圳近年法拍房的最高溢价率。当天1.4万人在线上围观，进行了366次叫价后，把起拍价517万元的莱英花园成交价提高到1505万元，相对起拍价溢价接近两倍，刷新今年法拍房溢价纪录。若把税费等成本都算上，这套房子单价高达16万元/平方米，比隔壁华润城的指导价还高。

专家直言，通过司法拍卖竞买法拍房是一门专业活，尽调做不到位可能最后会引来不少麻烦。由于产权纠纷而诉诸公堂的法拍房案例屡见不鲜，购房者不应盲目跟风。

关键词： 法拍贷 抵押 风险 中介 银行