贝壳再次回应浑水做空报告：存在大量事实错误 对中国房产交易行业缺乏基本认知

千亿中概股贝壳（BEKE.US）遭遇浑水做空事件又有新动态。继昨日发布关于坚决抵制任何机构的恶意做空行为的声明后，贝壳今日晚间再次回击浑水，并就做空报告逐一进行拆解。

贝壳认为，该报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读。报告也显示出浑水对中国的房产交易行业缺乏基本的认知。关于门店数和经纪人数，贝壳指出，浑水做空报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类报告有很明显的恶意做空倾向，值得投资者的关注。“近期要防范国际资本市场恶意做空的各类操作，以稳定中国房地产相关企业的稳健发展。就目前中国房地产市场来说，虽然存在降温，但不存在断崖式下跌的现象。”

就浑水做空详细拆解

12月17日晚间，千亿中概股贝壳(BEKE.US)在其官方微信公众号再次回应浑水的做空报告。就新房交易GTV和收入、存量房交易GTV和收入以及门店数和经纪人数作出详细拆解。

具体来看，关于新房交易GTV和收入。贝壳认为，浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。我们提供新房交易的通路有四条：一、链家门店；二、平台连接门店；三、新房销售团队；四、其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一、二种方式，却遗漏了第三、四种方式。不仅如此，在估算第一、二种通路的GTV和收入上也有明显的问题。

贝壳重申此前披露内容的准确性。2021年第二季度和第三季度，公司的新房交易GTV分别为4983亿元和4101亿元。第二季度和第三季度新房费率分别为2.79%和2.77%。二季度和第三季度的新房交易服务收入分别为139亿元和113亿元。同时，第二季度和第三季度新房收入回款分别为138亿元和148亿元。

关于存量房交易GTV和收入。浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。它的数据并非来自于公司的真正数据，所以其计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。同时，浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。同时，它利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法，存在很强的主观臆断性及误导性。比如，为反映市场的波动情况，浑水在模拟二季度二手房交易GTV时将数值上调了9.66%。

贝壳认为，由于市场下行影响，公司存量房交易GTV在第三季度较第二季度下降42.0%。如公司此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分别为6,520亿元和3,782亿元。第二季度和第三季度存量房交易服务收入分别为96亿元和61亿元。

关于门店数和经纪人数。报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵。这是由于它的信息源是不完整的。贝壳App首页“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人，这一类经纪人可以在“新房”频道的子页面里找到，显然浑水并未意识到这一点。同时，在此频道中的新房经纪人有权利选择不对外展示自己。因而，在计算门店总数时，浑水通过“找经纪人”功能里抓取门店数据的方法存在明显缺陷。

“报告关于公司的其他指控，包括收购、研发费用，也是没有根据的，因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。”贝壳最后表示。

业内称警惕恶意做空

回溯来看，12月16日晚间，浑水发布针对贝壳的沽空报告引起市场关注。

该报告称，“我们之所以做空贝壳，是因为我们得出结论，该公司涉嫌系统性欺诈，据我们估计，将其新房总交易额（GTV）夸大了约126%以上，并将其佣金收入增加了约77%-96%。我们发现，贝壳向投资者报告的交易量、店铺数量和代理数量与我们从贝壳平台数月数据收集程序中的交易数据存在巨大差异。通过对贝壳门店的主要尽职调查(包括实地采访和现场访问)，我们对调查结果进行了抽查，证实了这些差异。”

受到此做空报告影响，贝壳在美股的股价16日大幅震荡。盘前一度暴跌10%，开盘后快速翻红，并一度暴涨约13%，最终收盘下跌1.98%。

与此同时，贝壳第一时间发布声明称，确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。贝壳指出，浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。为保证投资者权益和不受错误信息引导，贝壳将在24小时内针对报告内容逐一拆解回复。

值得注意的是，浑水针对贝壳的沽空报告也被市场人士视为有明显恶意做空倾向。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类报告有很明显的恶意做空倾向，需要投资者警惕，“近期要防范国际资本市场恶意做空的各类操作，以稳定中国房地产相关企业的稳健发展。”

“浑水此次操作，可以看出，存在一些夸张的表述。比如说其认为贝壳存在一个巨大的骗局，等同于瑞幸咖啡。实际上对于浑水此类操作，至少存在一种过于吸引投资者的表述，以所谓骗局等来吸引投资者关注，其本身存在炒作的嫌疑。”严跃进说。

他还认为，就目前中国房地产市场来说，虽然存在降温，但不存在断崖式下跌的现象。“盲目否定中国房地产企业包括中介公司的经营业绩，本身就是对于中国房地产市场把握不准确，尤其是在当前中国房地产政策趋于宽松的情况下，类似做空的基础不大。对中国房地产市场来说，大环境总体健康，恶意做空，多半都是为了套取股票的收益，是资本市场一种非常不当的操作。”

值得指出的是，近日据外媒消息，美国司法部宣布展开调查，严查机构卖空行为，其中包括做空中概股著称的浑水公司，

彭博新闻近日援引知情人士的消息，美国司法部(DoJ)已对对冲基金和研究公司的做空行为展开了刑事调查。司法部将仔细检查这些机构间的关系，寻找是否存在不当交易或违反其他法律以获利的迹象。

报道称，据知情人士透露，总部位于多伦多的AnsonFunds和做空机构MarcusAureliusValue是调查人员所关注的十多家公司之一。其它据称在接受审查的公司包括以做空中概股著称的CarsonBlock的浑水公司以及AndrewLeft旗下的香橼。值得注意的是，自在游戏驿站(GME.US)“逼空大战”时，香橼已宣布不再寻求做空机会，而是专注于做多。

关键词： 贝壳再次回应浑水做空报告：存在大量事实错误 对中国房