评级展望下调 禹洲集团质押总部大楼

今年以来，已先后有近10家房企出现流动性困境，十月后承压面再度加大。事实上，上半年出现困境的房企相对较少，主要为2月华夏幸福美元债和境内债先后违约。《每日财报》关注到，7月起，有困境房企开始增多，10-11月更多房企开始出现流动性困境，包括7月蓝光境内债触发首次违约，9月恒大负面舆情发酵，10月花样年、新力集团、当代置业美元债违约，11月佳兆业理财产品兑付困难等。

如此一看，似乎有一种故事还没完的感觉，而现实也有诸多“风吹草动”的佐证，比如禹洲集团就要有“出圈之势”。

近日，有市场消息称，禹洲集团(01628.HK)将深圳总部大楼质押，获得了11亿元贷款，是由一家中资股份制商业银行提供，已全额支取。据悉，深圳禹洲广场此前估值35亿元，有4亿元债务。

随后，禹洲集团对媒体表示，项目抵押融资是市场上常见的融资行为，最近一个多月以来，公司获得新增贷款授信额度76.5亿元。

可值得注意的是，虽然今年内禹洲集团没有到期的境内外债券，但明年初有集中到期的债务，或令其倍感压力。仅就公开市场的情况看，明年1月，禹洲集团有两笔美元债到期，待偿付余额5.89亿美元;明年4月，有35亿元的境内债券可回售。基于如此局面，抵押的可是总部大楼，如此“常见的融资行为”，恐怕平日里并不常见吧?

偿债压力大 评级展望下调

《每日财报》了解发现，目前禹洲集团有13只境外债有待偿还，合计规模约54.49亿美元(约合347.67亿元)。其中，2022年1月23日，将到期一只面额为5亿美元的票据，待偿余额2.42亿美元;2022年1月25日，将到期一只面额为3.5亿美元票据，待偿金额3.47亿美元。受兑付风险带动，这两笔美元债的收益率长期高于100%。

值得注意的是，2023年禹洲集团待偿美元债为13.5亿美元，2024年为10亿美元，2025年为8.95亿美元，2026年为9.35亿美元。市场对其长期兑付能力也不看好，2023年、2024年到期的美元债收益率一度高达30%至60%。在境内债方面，主要由禹洲集团子公司禹洲鸿图地产发行，存续债券7只，存续规模为75.43亿元，明年内将有65亿元债券到期或回售。

今年3月下旬以来，禹洲集团的股价便步入下行轨道。期间，执行董事、董事会主席林龙安多次增持，尤其9月以来，增持频率有所加快。9月16日、17日，分别增持300万股;10月15日、19日、27日、28日，分别增持300万股、300万股、222.2万股、300万股，粗算下来，仅这两个月合计增持1722.2万股。

评级方面，1月初惠誉也将禹洲集团的长期外币发行人违约评级自“B+”下调至“B”，展望负面。同时，将高级无抵押评级和未偿美元高级票据的评级从“B+”下调至“B”，回收率评级为“RR4”。

惠誉列出五项关键评级驱动因素，分别是再融资需求高企、流动性承压、业务状况走弱、杠杆率升高但可控和ESG-集团结构。在发布最新版《企业评级标准》后，惠誉将禹洲集团的所有评级均移出评级观察(UCO)名单。

融资成本高 销售金额下滑

遥想2017年，禹洲集团定下2020年销售破千亿的目标。此后禹洲集团开始大手笔拿地，当年在厦门、福州、上海、合肥等一二线城市及其周边卫星城收获23幅地块，新增建面379万平方米，当年拿地规模高于2015和2016年的总和。

2020年，禹洲集团达成千亿销售目标，但规模扩张也埋下不少隐患。财报显示，2017年年末，禹洲集团的总借贷为275.67亿元，2018年、2019年、2020年的年末急增至436.32亿元、556.69亿元和639亿元。其中，美元债占比呈现近翻倍的增长。

必须指出的是，最近三年，禹洲集团的平均融资成本为7.23%、7.12%和7.19%，绝大多数美元优先票据的利率都超过平均融资成本，8%以上的发行成本频频出现。2017年至2020年，其利息支出分别为17亿元、30.5亿元、43.38亿元和51.7亿元，对利润形成严重侵蚀。

就禹洲集团今年第三季度各月份销售金额数据而言，分别为96.51亿元、90.11亿元、90.32亿元;销售面积为45.71万平方米、43.12万平方米、39.07万平方米。简单计算，上述两指标共为276.96亿元、127.90万平方米，较上年同期分别下滑19.04%、39.16%。

10月，禹洲集团及附属公司、联属公司合约销售金额为96.62亿元，销售面积46.62万平方米，均价为20727元/平方米。对比上年同期数据，合约销售金额、销售面积同比下滑16.16%、34.62%，物业销售表现仍然延续三季度以来的低迷。

最后土储方面，今年上半年，禹洲集团以权益总价21.89亿元，购得在苏州、郑州及江门4个地块。但惠誉认为，鉴于公司资金需要优先偿还债务，今年剩余时间内拿地支出可能有限，土储规模低于行业均值。

其实客观来说，过去禹洲集团的确是一家非常不错的地产公司，但其近况着实算不上优秀，除了上述多项数据不是“阳光趋势”外，最关键的连总部大楼都抵押了，这怪不得外界担忧。而再面对明年的多批债务，只能愿其不是“故事”里的局中人。

(文/每日财报 何嫱)

关键词： 评级展望 禹洲集团 质押 总部大楼