“虚胖”的金融街：一季度销售降幅近50% 融资32.4亿元

自去年下半年开始，房地产市场持续降温，叠加疫情封控影响，多数房企销售业绩同比大幅下降，金融街亦不例外。业绩显示，2021年销售金额339亿元，同比减少16.7%;今年一季度，销售金额降幅接近50%。

5月30日，金融街(000402.SZ)发布公告，计划于6月1日发行不超过10.7亿元公司债券，该期债券分为“22金街05”和“22金街06”两个品种，期限为5(3+2)年，利率区间为2.7%-3.7%。

作为北京市西城区国资委控股的房地产企业，金融街融资优势明显，据《每日财报》统计，2022年以来，金融街已经发行“22金街01”、“22金街03”、“22金街04”及“22金融街MTN001”等多笔债券，合计融资32.4亿元。

就金融街自身而言，销售回款减少，在一定程度上会对其流动性形成压力。从2021年底到2022年一季度末，金融街的现金减少了55.2亿元，但畅通的融资渠道又缓解了销售下降带来的流动压力。

有意思的是，据金融街今年一季报显示，公司营业收入、净利润分别同比增长210.48%及67.7%，甚至扣非净利润同比增长高达819.62%，如此成绩着实让人感到奇怪。

究其原因，主要是由于上年较低的基数及非经常性损益的大增。经进一步了解，金融街近年来非经常性损益不断增长，所以其业绩也被认为是“虚胖”。

“虚胖”的业绩

数据显示，2022年一季度，金融街的营收和净利润分别为47亿元和9.34亿元，同比涨幅分别为210.5%和67.7%。对于一季度营收和利润“双丰收”，金融街在财报中称，主要是因为“公司开发销售业务稳步推进，开发销售业务经营收益较去年同期增加”。

但更为重要的一个原因是，“将持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店(公司及全资子公司北京金融街里兹置业有限公司共同持有)出售给北京金融街投资(集团)有限公司，产生股权和资产转让收益”。

金融街公告显示，今年3月30日，金融街与大股东金融街投资(集团)有限公司(以下简称“金融街集团”)签署《股权及资产转让协议》，将北京金融街丽思卡尔顿酒店以10.8亿元价格转让给金融街集团。

《每日财报》发现，如果扣除这些影响，金融街的净利润实际只有1.5亿元左右，在A股房企排名至少在24位以后。

可实际上，坐拥百万平方米核心城市核心物业的金融街，出售商办资产几乎成为其近年保证利润的重要砝码之一。2020年、2021年金融街分别实现净利润22.18亿元、15.81亿元，而同期的非经常性损益达22.10亿元及11.98亿元。因其中绝大部分利润来自非经常性损益，所以这也是金融街的业绩“虚胖”的由来。

处置资产“有一套”

而除了通过处置资产保证利润，2020年以来，金融街也在通过这种办法不断降低负债。

作为一家商务地产开发运营起家的房地产企业，金融街旗下拥有众多优质资产。根据公告，截至3月底，金融街一二线城市核心区域有111.3万平方米的出租物业，这些物业在2021年为金融街带来17.5亿元的收入。

据《每日财报》了解，早在2020年时金融街就与北京中信房地产协商解除了北京中信城B地块的合作协议，并收回前期支付的86亿元价款。此后在2020年底，金融街又将与万科合资开发的北京丰科中心出售给平安人寿，交易对价37.1亿元，通过这一项交易，金融街剥离负债近15亿元。

2021年9月，公司转让子公司德胜投资全部股权及相关债券，转让价15.75亿元。一连串操作下来不免让人觉得，三道红线政策后，金融街为降低负债，才陆续向外转让资产。今年一季度，金融街筹资性现金流净流出24.1亿元。

此外，由于销售额增长缓慢，金融街存货周转率一直不高，甚至在2020年时创下了0.15的最低纪录，虽然2021年有所回升至0.23，但仍低于同期同以商业地产为主的大悦城0.33、富力地产的0.32。

“橙档”房企

2021年底，包括央行、银保监会、证监会等监管部门纷纷表态加大对房地产融资的支持力度，但由于资本市场预期和信心不足，民营房企融资并没有出现明显好转迹象，主要表现在金融机构不愿融资给民营房企。

同期，地方政府也开始不断优化预售资金监管制度，房企总部从项目上提取富余资金的难度变小，但由于历史原因，多数房地产项目预售资金账户监管额度不足，实际上没有对多数房企现金流带来实质性扭转。

不过，从2022年前五个月房地产发债情况看，国企和央企背景的企业发债额度占比超过九成。

如今，经过两年降杠杆，虽然金融街的有息负债有所降低，但销售带来的回款持续下降，融资通道没有受阻，杠杆率并没有明显下降，净负债率依然维持在140%以上，剔除预收账款后的资产负债率也没有达标。

数据显示，截至一季度末金融街净负债率154%、现金短债比0.98倍、扣预资产负债率69.9%，三道红线方面仍为“橙档”房企。

其中，最为棘手的莫过于现金短债比，要知道2021年末时，金融街现金短债比还为1.4倍，这也意味着其在短期债务方面面临着巨大压力。

截至3月31日，金融街短期借款2880万元、一年内到期的非流动负债125.9亿元，而同期扣除受限资金的现金及现金等价物仅为121.73亿元，远远难以覆盖债务。

总结来讲，如果未来销售回款带来的现金流没有明显改善，其实对包括央企和国企在内所有的房企来说，都只能通过处置资产来降杠杆，尤其是在三道红线考核期即将结束这个节点。而对于金融街而言，如何解决“实现杠杆负债与资产的平衡”这一难题，值得投资者关注。

(文/每日财报 何嫱)

关键词： 金融街一季度营收 销售金额降幅 房地产市场 公司债券